居抜き物件の中には、その建物が単独で建っているものもあれば、オフィスビルの中にテナントとして入っているものもあります。
また、居住用の賃貸物件の1階が店舗になっているケースも考えられます。
今回は、賃貸物件の1階で飲食店の居抜き買取りを行うことのメリット・デメリットを解説します。
賃貸物件の1階で居抜き買取りを行うメリット
賃貸物件の1階で飲食店を居抜き開業することのメリットは、主に以下の通りです。
・入居者がリピーターになる可能性がある
・必ず路面店で開業できる
・特別な許可は必要ない
各メリットについて詳しく説明します。
入居者がリピーターになる可能性がある
賃貸物件の1階で居抜き買取りを行うメリットとしては、まず入居者がリピーターになる可能性があることが挙げられます。
顧客が飲食店に足を運ぶにあたり、重視するポイントの一つに、“家から近い”ということがあります。
自身が居住する物件の1階に飲食店があれば、気軽にすぐ来店できるため、店舗側はリピーターを獲得できる可能性がアップします。
特に、その賃貸物件の入居者の特性を理解し、需要の高い業態の店舗を開業すれば、多くの集客が期待できます。
例えば学生専用物件であれば、ボリュームのある定食屋やラーメン屋、カレー屋などを開業することで、リピーターの獲得率がグッと上がります。
ちなみに、賃貸物件の多くは住宅街に建築されています。
そのため、店舗の周りには多くの人が居住している可能性が高く、単純に顧客の分母は大きいです。
必ず路面店で開業できる
賃貸物件の1階で飲食店を居抜き買取りする場合、必ず路面店で開業することができます。
賃貸物件の場合、上層階いわゆる空中店舗として飲食店を開業するケースはほとんどありません。
1階はテナント、2階以上は住宅ときっちり分けられているのが一般的です。
そのため、賃貸物件で居抜き買取りを行えば、必然的に路面店で開業でき、路面店ならではの恩恵を受けられます。
路面店は視認性が高く、その物件の入居者以外にも、前を通過する方の目に留まりやすいです。
また中の様子が見えやすく、初めて入店する方のハードルが低いという点もメリットです。
特別な許可は必要ない
賃貸物件の1階で飲食店を開業する場合、上記のようなメリットがあるにもかかわらず、賃貸物件だからといって特別な許可を取得する必要はありません。
通常の飲食店開業と同じように、飲食店営業許可さえあれば開業が可能です。
また、先ほど賃貸物件では、空中店舗として飲食店を開業するケースは少ないという話をしました。
もちろん少ないケースなのは事実ですが、賃貸物件のオーナーの許可さえ下りれば、空中店舗の一室で開業することも可能です。
ただし、空中店舗の場合は居抜き物件ではなくなるため、開業するにあたってはある程度のコストがかかります。
賃貸物件の1階で居抜き買取りを行うデメリット
賃貸物件の1階で居抜き買取りを行う場合、以下のようなデメリットがあることも事前に把握しておきましょう。
・居住用スペースより賃料が高額
・入居者からクレームが出る可能性がある
・入居者が少ないと恩恵も少なくなる
各デメリットについて詳しく説明します。
居住用スペースより賃料が高額
賃貸物件の1階にある居抜き物件は、上層階にある居住用の部屋よりも賃料が高額になるおそれがあります。
そのため、物件情報は細かく確認しておきましょう。
例えば、居住用の部屋の賃料が希望を下回っていたとしても、それだけで同じ賃料で入居できると判断してはいけません。
入居者からクレームが出る可能性がある
賃貸物件の1階で飲食店の居抜き開業を行う場合、入居者からクレームが出る可能性もあります。
具体的には、調理によって発せられるニオイや煙、夜間であれば音や顧客の声などがクレームの対象になりやすいです。
特にラーメン屋や焼肉屋など、ニオイや煙が出やすい重飲食の店舗は、クレームにつながる可能性が高いため、注意が必要です。
ちなみに、オーナーが居住用物件の入居者を優先するため、最初から重飲食の開業は許可されていない賃貸物件もあります。
入居者が少ないと恩恵も少なくなる
賃貸物件の1階で居抜き買取りを行う場合、入居者が顧客として訪れることが大きなメリットです。
しかし、賃貸物件の入居者が少ない場合、その恩恵も少なくなります。
例えば短期契約のマンスリーマンションなどの場合、ある程度立地が良くなければ安定した利益を出すのは難しいです。
またそもそも住戸数の少ない賃貸物件の場合、仮にリピーターを獲得できたとしても、人数を増やすことは難しいでしょう。
まとめ
賃貸物件の1階で行う居抜き買取りには、単独の路面店やテナントビルなどにはない独自のメリットがあります。
そのため、リピーターを獲得できれば、住宅街でも十分有利に経営を進められます。
ただし、賃貸物件であるがゆえのルールや影響に関しては、残念ながらデメリットと言わざるをえません。
このような居抜き物件は意外と多いため、候補にするときは本記事の内容を思い出してください。
