店舗を閉店する際、居抜き売却をスムーズに行うことができれば、原状回復工事の負担は減らせますし、ある程度の利益を得られるため、次の店舗を開業するために弾みをつけることも可能です。
しかし、居抜き売却の実施には、注意しなければいけない点もいくつかあります。
今回はこちらの点について解説します。
居抜き売却を行う際の注意点4選
店舗の居抜き売却を検討している方は、必ず以下の注意点を押さえておきましょう。
・必ず物件のオーナーの承諾を得る
・リース契約について確認する
・設備の動作や機能を確認する
・タイミングを逃さない
必ず物件のオーナーの承諾を得る
居抜き売却は、店舗を閉店させる方が、自身の店舗の内装や設備といった造作について、新しい経営者の方に売却する方法です。
しかし、賃貸物件で居抜き売却を行う場合、その建物は売主の持ち物ではありませんから、必ず物件のオーナーの承諾を得なければいけません。
たとえ、居抜き売却に向けて順調にことが進んでいたとしても、オーナーの承諾を得られず、売却活動が中止になってしまったら、元も子もありません。
そのため、オーナーには早めに居抜き売却の旨を伝えておきましょう。
ちなみに、その物件の賃貸借契約を結んだ際、契約書内で原状回復が義務付けられていたとしても、交渉によって免除してもらえる可能性があります。
不動産会社を介し、丁寧にコミュニケーションを取ることで、スムーズに交渉できる可能性が高まります。
リース契約について確認する
店舗の居抜き売却を行う場合、その店舗に残っている設備について、リース契約のものが存在するかどうかを確認しなければいけません。
もし、リースをしている設備がある場合で、まだリースの契約期間が残っているのであれば、どのように処理すれば良いのかについて、前もってリース会社に問い合わせておきましょう。
このとき、契約内容によっては、残債を支払わなければいけないことがあります。
また、リース設備は、居抜き物件の買主とのトラブルにつながるおそれもあるため、注意しましょう。
例えば、内見の際、店舗に残っている設備の中にリース設備があると、買主が造作物だと勘違いしてしまうことがあります。
そのため、売主はどれが買主に引き渡す造作物で、どれがリースなのかについて、わかりやすく買主に提示する必要があります。
このときに用意するのが、付帯設備表という書類です。
付帯設備表は、その物件にどのような設備が付帯しているのか、それぞれ故障や不備がないかを記載した書類です。
付帯設備表があれば、新しい経営者の方から「付いていたはずのエアコンが付いていない」といったクレームが来ることはありません。
設備の動作や機能を確認する
居抜き売却における造作譲渡では、売主が事前に各設備の動作、機能などを確認しておくことも大切です。
飲食店の場合は、まず厨房機器の動作をチェックします。
買主に造作譲渡を行った後、故障していたことや、修理の必要性があったことが判明するケースがあり、こちらはトラブルにつながるため、事前に対処しておきましょう。
また、排水機能や給排気機能の確認も必要です。
排水機能に問題があると、ニオイや虫の発生につながりますし、1階以上にある空中店舗の場合、下のテナントに被害を及ぼすことも考えられます。
給排気機能については、感染症対策の一つとしても、近年関心が向いています。
居抜き売却をするまでの間、問題がないかをチェックし、不備があると判断できる場合は、業者に相談しましょう。
もちろん、このような場合は工事費用がかかってしまい、居抜き売却のメリットが半減するかもしれませんが、物件に問題がない方が価値は高まり、結果的に良い売却につながる可能性もあります。
タイミングを逃さない
タイミングを逃してしまい、居抜き物件の売却期間が長引いてしまうというケースもあります。
物件を売却し、設備などを譲渡する側としては、思い入れのある店舗を少しでも高く売りたいと考えるのが当然です。
しかし、こちらは買主にとっては関係のないことです。
買主は、1件だけでなく何件も同時に内見や申し込みをして、物件を探しているケースがほとんどです。
また、7～8割以上の買主は、造作金額について減額の交渉をしてきます。
そのため、金額の落としどころは重要であり、売主はある程度の出し値と底値を計算し、買主を募集しておくとスムーズです。
ちなみに、居抜き物件の売り出しをスタートさせ、すぐに申込が入ったものの、造作の金額を交渉されたことから断りを入れ、その後他の購入希望者が見つからず、結局原状回復工事になるという残念なケースもあります。
まとめ
ここまで、店舗の居抜き売却を行う際の注意点について解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
居抜き売却は、売主における閉店の負担を減らせる方法ですが、そのことばかり考えて行動してはいけません。
あくまで、買主にとって魅力的な物件になるように、そして物件の持ち主であるオーナーに迷惑をかけないように、売却を進める必要があります。
