店舗の居抜き売却を行う方は、なるべく多くの購入希望者を集めることで、より良い条件での売却がしやすくなります。
また売却前には、当該物件が買い手にとって魅力的な物件かどうか、確認しておくことが大切です。
今回は、居抜き売却前にチェックしたい物件の視認性について解説します。
視認性とは?
居抜き物件における視認性は、目で見たときの見やすさ、わかりやすさのことです。
例えば“視認性が高い”というときは、対象物が見やすくそれが何かわかりやすいことを意味しています。
飲食店をはじめとする店舗物件において、視認性の高さはとても重要です。
なぜなら、遠くからでも店舗があることがわかり、それがどのような店舗かまで認識できる場合、集客につながりやすいからです。
また居抜き開業を行う買主は、当然視認性が高い物件での開業を目指しています。
つまり売主は、なるべく視認性が良い状態で物件を売り出す必要があるということです。
視認性を構成する3つの要素
店舗物件の視認性は、細かくいうと以下の3つの要素で構成されています。
・視界性
・視認性
・周知性
視界性は、単純に視界に入りやすいかどうかを意味する言葉です。
例えば、2階以上にある空中店舗よりも、1階にある路面店の方が視界性は高いと言えます。
もし路面店の居抜き物件を売却するのであれば、こちらの点は必ずアピールしましょう。
また視認性は、視界性に加えて認識しやすいかどうかが判断基準になります。
例えば30m手前から物件が視界に入っていたとしても、その周りに派手な看板が多く存在する場合、視認性が高いとは言えません。
実際その店舗について認識するのは、店舗にかなり近づいたタイミングになります。
もし周辺に多くの飲食店が建ち並んでいて、看板も多く設置されているのであれば、中でも目立てるような工夫が必要です。
さらに周知性については、知名度の高さを意味しています。
駅のホームから見える大手ハンバーガーチェーンの看板は、10人中10人が認知できても、無名のハンバーガーショップの看板は1人も認知できないと言われています。
そのため居抜き売却を行う売主は、自身の店舗の知名度を可能な限りアップさせ、その知名度を買主に引き継げるようにしましょう。
そうすることで、買主は開業直後からある程度集客が見込めるため、良い印象を抱いてくれやすくなります。
店舗の間口は広い方が視認性は高い
居抜き物件における間口は、できる限り広い方が視認性は高いと言えます。
間口が広いということは、その物件の敷地を通過する時間が長いということであり、必然的に目に留まりやすくなるからです。
建物の間口については、4m以上はあることが理想とされています。
また入口の間口は、最低でも2m以上を確保することが望ましいです。
そのため、居抜き売却時点で間口が足りないという場合は、できる限りの工夫を行いましょう。
建物については難しいですが、入口の間口については敷地内の設置物の配置を変更するなどすれば、ある程度広げられる可能性があります。
交通手段によって店舗が見える理想の距離は変わってくる
居抜き物件の視認性をチェックする場合、店舗が見える距離についても必ず確認すべきです。
離れた位置から店舗の看板などが見える方が、当然視認性は高くなります。
またこのとき確保したい距離についてですが、徒歩で来店する方が多い繁華街などの店舗では、10m以上手前からは見える状態にすることが望ましいです。
一方車で来店する方が多いロードサイドの店舗などは、50～100m手前の時点で見えるようにすることで、顧客を集めやすくなります。
居抜き売却を行う売主は、事前にどれくらいの距離から店舗が認識できるか、徒歩または車で確認してみましょう。
看板の出す位置などを工夫すれば、これまでよりも遠くから店舗を認識できるかもしれません。
もちろん店舗の一部だけが遠くから見える状態よりも、店舗全体が見える状態の方が、買い手に良い印象を与えられます。
マグネット施設からの視認性にも注目
居抜き物件の視認性をチェックする際には、近隣のマグネット施設からの視認性にも注目しましょう。
マグネット施設とは、磁石に吸い寄せられるように多くの人が集まる施設のことを指しています。
わかりやすいものでいうと、その物件の最寄り駅はマグネット施設に当たります。
もちろん最寄り駅の乗降客数が少ないケースもありますが、ある程度利用者がいる駅なのであれば、駅から居抜き物件の視認性もチェックしておきましょう。
例えば駅から店舗の看板が見えていて、なおかつ建物も全体的に見えている場合、ある程度駅の利用者の来店が見込めます。
まとめ
居抜き開業をする方は、リーズナブルかつスピーディーに店舗を開業することを目的としています。
しかし、だからといって、どのような物件にも食いついてくれるというわけではありません。
売主もお分かりの通り、視認性が低い物件は集客しにくいというイメージを与えてしまい、なかなか買い手がつかないことも考えられます。
そのため、可能な範囲での工夫が求められます。
