居抜き売却では、スケルトン状態にすることなく、物件の内装や設備などを残したまま、新たな経営者の方に明け渡すことができます。
またこのときには譲渡料が発生しますが、金額はどのように決定するのでしょうか?
今回は、居抜き売却時の金額を決定する主な要素について解説します。
居抜き売却時の金額を決定する要素7選
居抜き売却を検討している売主は、以下の要素が譲渡料に影響することを覚えておきましょう。
・立地
・収益性
・業態
・顧客の評判
・競合状況
・売却の理由
・設備状況
各項目について詳しく説明します。
立地
居抜き売却時の譲渡料は、立地に影響されます。
例えば繁華街や観光地など、多くの顧客が集まると予想されるエリアは、当然金額が高くなりやすいです。
またアクセス環境についても、乗降客数が多い駅の近くなどは好立地と判断され、譲渡料が高くなる傾向にあります。
収益性
飲食店としての収益性も、居抜き売却時の譲渡料には大きな影響を及ぼします。
収益性とはつまり安定した利益を上げていることであり、これから開業する買主からは高評価が得られます。
なぜなら、居抜き物件の買主は、繁盛店としてのイメージをそのまま引き継ぐことができるからです。
また居抜き売却時には収益性をアピールするために、過去の財務データや利益率などがわかる資料を用意しておくべきです。
業態
飲食店にはさまざまな業態がありますが、それぞれに譲渡料の価格相場というものが存在します。
例えば高級レストランとファストフード店では、客層や客単価などがまったく異なるため、譲渡料の相場も大きく変わってきます。
ちなみに譲渡料のアップにつながるかどうかはわかりませんが、買主が開業しようとしている業態と同じ業態の店舗であれば、居抜き売買の成約率は上がりやすいです。
こちらは、まったく同じ設備等を使用する方がスムーズに開業できるからです。
顧客の評判
顧客の評判も、少なからず居抜き物件の譲渡料に影響する要素です。
それほど大繁盛していない店舗であっても、固定客などの評判が高い店舗は、居抜き物件の譲渡料が高くなりやすいです。
こちらも収益性と同じく、全店舗の良いイメージをそのまま引き継げることが理由です。
逆に悪い評判が多かったり、健康衛生に問題があったりする場合、譲渡料は低くなる傾向にあります。
競合状況
居抜き物件の譲渡料の金額には、同業他社や競合店舗の存在も関係しています。
例えば繫華街であれば、一般的に譲渡料が高くなりやすいですが、周囲に多くの競合店がある場合、少し評価が低くなることがあります。
またここでいう競合店舗には、同業他社以外も含まれます。
例えば、弁当屋の競合店舗は弁当屋だけでなく、周囲のスーパーやコンビニ、他の飲食店なども含まれます。
売却の理由
売却に踏み切った理由も、居抜き物件の譲渡料には影響を与えます。
例えば売主が身体を壊してしまった場合などは、特に買主に対してマイナスなイメージを与えないため、それほど金額に影響は出ません。
一方急激に経営状況が悪化したことや、周辺住民からの苦情、近隣トラブルなどが原因で閉業した場合、買主は同じようなトラブルが起こらないかどうか危惧します。
そのため、あまり良い印象は与えられず、譲渡料も低めになる可能性があります。
また売主と物件のオーナーの関係性が悪いことを理由に、居抜き売却を行う場合も、買主には敬遠されやすいです。
買主は売主から居抜き物件を買い取りますが、その物件の所有者はオーナーです。
居抜き買取りを行った後、買主は物件のオーナーと賃貸借契約を結ぶため、貸主と借主という関係が良くない場合は不安を抱きやすくなります。
設備状況
居抜き物件の譲渡料を決める大きな要素は、なんといっても設備の状況です。
内装の清潔感や設備の状況、数、種類など、さまざまな要素を加味して居抜き売却時の譲渡料が決定されます。
設備については、買主が開業しようとしている業態において、重要性が高いものが残っているほど高評価を得やすいです。
中でも、一から導入するとかなりのコストがかかるような設備は、譲渡料をアップさせる大きな武器になります。
ただし、状態が悪かったり故障していたりする設備に関しては、譲渡料のアップにはつながらず、基本的には譲渡することもできません。
また居抜き物件の設備の中には、売主の所有物ではなく、リースされているものもあります。
こちらに気付かず、内見時にリース設備について説明していると、いざ譲渡するときに祖の設備がなく、トラブルが発生する可能性があります。
まとめ
居抜き売却を行う場合、内装や設備の状況さえ良ければ、好条件で売却できるとは限りません。
通常の不動産売却と同じように、立地や収益性などさまざまな要素が絡み合い、譲渡料が決定します。
また売主は、事前に前述した要素について把握し、高値で居抜き売却ができるような努力をしなければいけません。
特に居抜き売却でまとまった資金を受け取りたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。
