居抜き買取りにおける店舗開業は、通常の店舗開業よりも少ない費用負担で実施できることから、とてもニーズが高いです。
しかし、今後居抜き買取りを実施する方は、物件を借りるときの税金について注意しなければいけません。
今回は、居抜き買取り時に発生する消費税について解説します。
居抜き買取り時の賃料に消費税はかかる?
居抜き買取りという名称ではありますが、買主は実際に物件そのものを買い取るわけではありません。
買取りを行うのはあくまで造作であり、物件自体はオーナーから賃貸します。
またこのとき発生する賃料には、消費税が課税されます。
テナントの貸付によって生じる賃料は、事業の対価と見なされるため、消費税の適用範囲に含まれます。
税率は10%です。
なお居住用賃貸物件の場合、賃料に消費税は課税されません。
居住用物件の貸付は、非課税取引に該当するからです。
ただし貸付期間が1ヶ月未満のケースや、旅館業での利用と見なされるケースは課税されます。
居抜き買取り時の賃料にかかる消費税に気付かない方は多い
居抜き買取り時の賃料に消費税がかかることは、気付かずにスルーしてしまっている方が多いです。
なぜなというと、前述の通り居住用賃貸物件は非課税だからです。
つまり、これまで賃貸物件を居住用として借りたときに発生しなかったことから、そもそも消費税がかかるという考えが頭にないということです。
ただし、居抜き買取り時の賃料における消費税については、募集資料や契約書類に記載されています。
もちろん契約時に不動産会社から説明も行われるため、単純に買主の見落としもしくは聞き逃しが原因で、消費税のことを把握できないケースもあります。
駐車場や手数料の消費税にも注意が必要
居抜き買取り時には、物件のオーナーとさまざまな契約を交わしますが、テナント契約以外にも消費税が発生するものがあります。
具体的には前家賃や礼金、共益費や管理費、更新料や更新手数料などの費用です。
また居抜き物件とは別に駐車場の契約も結ぶ場合、こちらも消費税の対象になります。
駐車場の一部がテナントになっている場合は、テナント賃料の消費税でまかなわれます。
ちなみに、課税と非課税の区別については、誰にその費用を支払うのかについて考えればわかります。
前述したものはすべて物件のオーナーに支払うものであり、これらは消費税の対象です。
逆に敷金や保証金などについては、返金が原則の預かり金であるため、消費税は発生します。
ただし、償却する契約の場合は返金が行われないため、消費税が発生することもあります。
土地のみを借りる場合の消費税は?
賃貸物件の居抜き買取りではなく、土地のみを借りてそこに店舗物件を建築するような場合、賃料は消費税の対象外になります。
こちらは宅地であろうと、事業用の土地であろうと関係ありません。
ただし、同じ土地でも車両1台分ずつ区画を分けて貸し出されるものや、オーナーがその車両の管理を行うものなどは、課税対象になります。
こちらは先ほども解説したように、物件のオーナーに対して支払われる金銭だからです。
居抜き物件兼住宅として借りる場合はどうなる?
居抜き物件を店舗・住宅の両方として借りる場合、消費税の扱いは少し複雑になります。
具体的には、店舗部分の面積と居住用部分の面積を区分し、使用面積の割合ごとに課税、非課税が判断されます。
例えば、1階で飲食店を経営し、2階に居住するなどのケースです。
また金額についてですが、賃料100万円の居抜き物件で3割を居住スペース、残り7割をテナントとして使っているケースでは、70万円のみが課税取引になります。
居住用から事業用に変更したときの消費税
元々居住用物件として借りていた物件を飲食店などの事業用物件として利用したい場合、物件のオーナーに申し出た上で、契約内容の変更ができます。
この場合、契約変更後は消費税が発生するようになります。
こちらも居抜き買取り時の消費税と同じく、買主は気付かないことが考えられるため、注意してください。
また賃貸物件を店舗として利用できるかどうかは、それぞれの物件の規約によって異なります。
事業用で使用するとなると、不特定多数の人物が出入りするため、オーナーからすれば管理が難しくなったり、近隣住民が迷惑に感じたりすることが考えられます。
もちろん、最初から１階部分は店舗、2階以上は居住用物件というように、用途が混同している物件もあります。
このようなケースでは、居住用物件の区画から、同物件の空室になっている店舗の区画にそのまま入居できる可能性があります。
まとめ
居抜き買取り時は、物件の賃料などの費用に消費税がかかり、思わぬ出費になってしまうこともあるため、注意してください。
また居抜き買取り時だけでなく、借り方によっては賃料に消費税が課税されるため、賃貸借契約書は必ず目を通しておきましょう。
重要な部分に関しては不動産会社からの説明がありますが、買主や借主自身も契約内容を目で見て把握しておくことが重要です。
