店舗を閉店し、居抜きでの引き継ぎを行う場合、当然所有している店舗は売却することになります。
また、こちらの店舗閉店に伴う居抜き売却を成功させるためには、事前にいくつかのポイントを押さえておく必要があります。
今回はこちらのポイントについて、詳しく解説したいと思います。
居抜き売却にかかるコストを少しでも抑えるには？
店舗閉店に伴う居抜き売却では、少しでも売却にかかるコストを抑えたいと考える方も多いかと思います。
その場合の対策としては、主に以下のことが挙げられます。
・仲介手数料の引き下げ交渉をする
・売買契約書の控えはコピーで済ませる
・特例を利用する
不動産会社に支払う仲介手数料を引き下げてもらえれば、多少はコストを節約できます。
もちろん、交渉すれば必ず引き下げてくれるわけではありませんが、仲介を依頼する段階で早めに交渉すれば、成功する可能性はアップします。
また、居抜き物件の売買契約書は、発行すると印紙税がかかります。
そのため、売り手自身の控えは、コピーで済ませるようにしましょう。
そうすれば、少しはコストを抑えられます。
特に、印紙税が数万円単位でかかる場合は、実践した方が良いでしょう。
たとえ、居抜き物件の売却価格が1,000万円程度であっても、印紙税は10,000～20,000円かかります。
その他、特例を利用することも、居抜き売却のコストを節約できる方法の1つです。
こちらは、店舗併用住宅を売却したときの譲渡所得税を計算するとき、各種控除の特例が適用されるというものです。
具体的には、自宅と店舗が併設された建物を、居住用不動産、居抜き物件という形で合わせて売却することにより、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円までの特別控除を受けられるというものです。
もし条件をクリアしているのであれば、利用しない手はない特例だと言えます。
居抜き物件の売却理由はどのように伝えれば良い？
店舗閉店に伴い、居抜き売却を行う方は、買主から当該物件の売却理由について尋ねられることもあるでしょう。
このようなケースでは、「売上が悪くなったから」「周辺にライバル店が増えたから」といったネガティブな理由を伝えないようにしましょう。
また、死亡事故・事件があったことや、物件の老朽化が進んでいることなど、告知義務がある理由以外で売却する場合、基本的には、売り手側からわざわざ伝える必要はありません。
あくまで、買主から質問された際に答えればOKです。
もちろん、買主から理由を尋ねられたときに、黙っていてはいけません。
黙っていると、もしそうでなかったとしても、「何か言えない理由があるに違いない」と思われてしまいます。
居抜き売却時の媒介契約はどれを選べば良い？
店舗閉店に伴う居抜き売却を成立させるため、その営業活動を不動産会社に依頼する契約のことを、媒介契約と言います。
つまり、不動産売却をする場合に、売主と不動産会社との間で締結される契約です。
宅地建物取引業法は、媒介契約について、契約内容を記載した書面の交付義務、媒介報酬の制限などを規定し、契約内容に従って行う活動のルールなどを定めています。
また、売主と不動産会社が交わす媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ契約条件には違いがあります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
3種類ある媒介契約の中で、もっとも制限のない形態が一般媒介契約です。
こちらの形態であれば、いくつかの不動産会社にまとめて仲介を依頼できる上に、売主が自力で見つけた買主に居抜き物件を売却することもできます。
また、一般媒介契約は、さらに明示型と非明示型の2種類に分けられます。
明示型の場合は、最初に契約した不動産会社に対して、新たに依頼した他の不動産会社について明示する必要があり、非明示型の場合は、その必要がありません。
一方、1つの不動産会社にのみ、不動産売買の仲介を依頼する契約を専任媒介契約と言います。
他の不動産会社に仲介を依頼することはできませんが、一般媒介契約と同じく、売主が自力で見つけた買主への居抜き売却は認められています。
1社としか契約できない分、多少制限のある契約形態となりますが、この形態を選ぶことで、不動産会社から一般媒介契約にはないサービスを受けられる可能性もあるため、場合によってはお得です。
そして、先ほどの専任媒介契約の契約内容に、さらに制限を加えたものが専属専任媒介契約です。
こちらの形態で契約すると、他の不動産会社には依頼できない上に、売主が自力で見つけた買主に居抜き売却をすることもできません。
つまり、全幅の信頼を置く1社と結ぶ媒介契約だということです。
ちなみに、どの媒介契約を選べば良いか一概には言えませんが、迷ったときには自身で買主を探しつつ、なおかつ充実したサポートを受けることができる専任媒介契約を選ぶのが無難です。
まとめ
ここまで、店舗閉店に伴う居抜き売却までに押さえておきたいポイントを解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
店舗閉店時の居抜き売却がうまくいかなければ、仮に次の道が決まっていたとしても、なかなかそちらに移行することができません。
居抜き売却に苦戦している方は、ぜひ当社リアルさいたまにお問い合わせください。
