店舗ビル経営を行うにあたって、効率的に収益を獲得するための計算は必要不可欠です。
しかし、中には計算が甘いことにより、オーナーが多大な損失を被ってしまうケースもしばしばあります。
今回は、店舗ビルを経営するオーナーが避けるべき計算ミスについて解説します。
店舗ビルを経営するオーナーが避けるべき計算ミス3選
店舗ビルのオーナーが特に避けたい計算ミスとしては、主に以下の項目に関することが挙げられます。
・契約期間と建設費用の兼ね合い
・違約金の設定
・入居者選び
契約期間と建設費用の兼ね合い
店舗ビルを経営する際は、契約期間の途中で入居者に退去されてしまうリスクを考慮しておく必要があります。
例えば、店舗ビルを一から建設した店舗ビルのオーナーは、契約期間の途中で入居者に退去されてしまうことを考え、契約期間を建設費用がすべて回収できる期間に合わせましょう。
つまり、入居者の退去は、建設費用をすべて回収した後でないとできないようにしておくべきだということです。
そうしないと、万が一契約期間の途中で入居者が退去してしまった場合、建設費用を回収できず、オーナーは大きな損害を被ってしまいます。
違約金の設定
店舗ビルを経営する際は、入居者に契約期間の途中で退去されてしまうリスクを考慮するべきだという話をしました。
その一環として、オーナーは入居者の中途解約に対する違約金についてしっかり計算しておきましょう。
具体的には、契約期間の途中で入居者が退去できないような、多額の違約金を設定するべきです。
こちらの違約金の金額を少なく設定してしまうと、入居者から違約金を受け取ったとしても、オーナーが損をしてしまう可能性があります。
入居者選び
店舗ビルの経営において、入居者選びはとても重要です。
中途解約に備えて違約金を設定していたとしても、業績が悪く資金の乏しい入居者であれば、違約金をすぐに支払えない可能性があるため、注意が必要です。
また、契約期間の途中で入居者に退去されてしまったときのオーナーの負担を少しでも減らすために、経営状況が良い入居者、またはこれからの業績アップが見込める入居者を選ぶべきです。
店舗ビルの貸し出し形態も慎重に選ぼう
店舗ビルのオーナーは、各テナントを貸し出す際の形態についても慎重に選び、そのエリアのニーズに合っていない、思いの外コストがかかるといったミスを防止する必要があります。
また、店舗ビルの貸し出し形態には、主に以下のものがあります。
・スケルトン
・事務所仕上げ
・居抜き
スケルトン
各部屋の内装（床、壁、天井など）をすべて取り払った何もない状態をスケルトンといいます。
店舗ビルをスケルトンの状態で貸し出せば、入居者はある程度間取り、仕上げを思惑通りに変更できますし、前の入居者の影響も一切受けません。
ただし、なるべく工事費を抑えたいと考える入居者が、積極的にスケルトンの物件を選ぶことは考えにくいため、その点は留意しておきましょう。
事務所仕上げ
床や壁、天井などの内装に加えて、エアコンや照明設備、トイレやシンクなどの設備が整っている状態を事務所仕上げといいます。
店舗ビルを事務所仕上げの状態で貸し出せば、当然入居者は初期コストを削減できますし、契約から開業までの期間も短縮できます。
しかし、思惑通りのレイアウトにしたいと考える入居者にとっては、あまり魅力的な状態ではないと言えます。
居抜き
前入居者が使用していた内装、設備がそのまま残った状態を居抜きといいます。
まったく同じ業種が前入居者の場合、入居者は必要最低限の初期コストで入居できますし、内装以外のことにコストを費やすことも可能です。
ただし、前入居者のイメージを受けやすいため、その評判によっては、入居希望者に敬遠されてしまうかもしれません。
ちなみに、居抜き状態の店舗ビルに集まりやすい入居者には、居酒屋やスナック、焼肉店や美容院などが挙げられますが、基本的には設備を活かすため、同業種が連続して入居してくるケースが多いです。
入居者付けに困っているオーナーはエムズリビングへご相談を
店舗ビルにおいてさまざまな計算ミスが重なるなどして、入居者付けに苦戦しているオーナーは、ぜひエムズリビングをご相談ください。
エムズリビングを介していただくことで、入居者は比較的すぐに見つかるため、店舗ビルの収益性はアップします。
また、テナントの募集期間が短いことから、各テナントの休止期間が短く、期間損失も最小限に抑えることができます。
もちろん、一から入居者付けをしたいオーナーだけでなく、急遽発生した空きテナントを埋めたいというオーナーも大歓迎です。
まとめ
ここまで、店舗ビルにおいて避けるべき計算ミスを中心に解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
店舗ビル経営では、少しのミスが後々大きな損害につながってしまうケースもあるため、注意が必要です。
また、そのようなミスによって入居者が集まらない店舗ビルにおいて、オーナーが自力でできることには限界があるため、その場合は無理をせずエムズリビングにご相談ください。
