飲食店の居抜き売却をスムーズに実施できれば、閉店コストが抑えられる上に、造作譲渡料を得ることで、今後の計画も立てやすくなります。
しかし、居抜き売却は、さまざまな場面でトラブルが起こる可能性があるため、事前にポイントを押さえておかなければいけません。
ここからは、代表的なトラブルについて解説しましょう。
飲食店の居抜き売却で発生しやすいトラブル5選
飲食店を居抜き売却する際、よく発生するトラブルは以下の通りです。
・急にキャンセルされる
・情報が漏えいする
・原状回復費がかかる
・売却価格が安くなる
・買い手が見つからない
急にキャンセルされる
居抜き売却では、買い手から急に取引をキャンセルされる可能性があります。
飲食店を居抜き売却する場合、売主は不動産会社等に依頼し、購入希望者を募集します。
その後、購入希望者が現れたら、売主は物件の貸主に退去する旨を伝え、居抜き売却の準備に入ります。
しかし、物件の貸主に対し、退去する旨を伝えた後、購入希望者から取引のキャンセルがあると、売主にとっては非常に都合が悪くなります。
このような状況になると、売主は退去を撤回する旨を貸主に伝えなければいけない上に、すでに閉店日を告知している場合は、そちらも訂正しなければいけません。
よって、売主は購入希望者との契約において、キャンセル可能な期間を設定するなどして対応しましょう。
情報が漏えいする
居抜き売却で発生しやすいトラブルとしては、“情報が漏えいする”ということも挙げられます。
例えば、飲食店の居抜き売却をしようとしているオーナーが、その店舗で働くスタッフに対し、その旨を伝えていない状況だとしましょう。
このとき、何かしらの理由でスタッフに情報が漏れてしまうと、売主である店舗オーナーの予定が狂う可能性があります。
なぜなら、次の勤務先を探すスタッフが相次いで退職すると、購入希望者が見つかるまでの経営が困難になるからです。
もちろん、最終的に購入希望者が見つからなければ、居抜き売却は頓挫し、スタッフがいなくなった店舗を閉店するしかなくなることも考えられます。
よって、実際購入希望者が決定するまでは、情報が洩れないように注意しましょう。
もし伝えるのであれば、売却後の処遇などについて、スタッフに説明することをおすすめします。
原状回復費がかかる
原状回復費に関するトラブルも、居抜き売却ではよく起こります。
居抜き売却を検討する方の中には、前入居者から居抜きで譲渡された物件を、再び居抜きで売却しようと考える方もいるでしょう。
しかし、前入居者の居抜きが認められたからといって、その次の入居者も居抜き売却が認められるとは限りません。
オーナーと交わした賃貸借契約書の中に、“退去時には原状回復を行うこと”という記載がある場合は、原則居抜き売却ができませんので、注意しましょう。
もちろん、オーナーへの相談によって、居抜き売却が許可される可能性はありますが、「前入居者も居抜きだから、大丈夫だろう」と勝手に判断すると、大きく計画が狂うことも考えられます。
売却価格が安くなる
居抜き売却の買い手は、100%個人とは限りません。
売主の中には、居抜き物件の買い取り業者に対し、買い取りを依頼しようと考える方もいます。
買い取り業者は、スピーディーに売買を進めてくれますし、よっぽど状態が悪くない限り、ほとんどの居抜き物件は買い取ってくれます。
しかし、忘れてはいけないのが、買い取り業者への居抜き売却は、売却価格が大きく下がる可能性があるということです。
買い取り業者の目的は、安値で物件を買い取り、転貸によってそれ以上の利益を得ることです。
そのため、高値での売却は期待できません。
もし、居抜き売却によってより多くの利益を得たいのであれば、なるべく不動産会社に依頼し、個人の購入希望者を見つけてもらった方が良いでしょう。
買い手が見つからない
居抜き売却は、原状回復を行う必要がなく、なおかつ利益も得られるというところが大きなメリットです。
しかし、購入希望者は、できる限りレイアウトや設備をそのまま使いたいと考えるため、需要と供給がピッタリ合うケースは、それほど多くありません。
そのため、売り出してもなかなか買い手が付かないことも十分考えられます。
また、居抜きで購入希望者を募集している間、当然売主はオーナーと賃貸借契約を結んだままの状態です。
よって、買い手が見つからない期間が長引くほど、賃料の負担は大きくなってしまいます。
このようなケースをなるべく避けるためには、複数の不動産会社と一般媒介契約を結び、売却のチャンスを増やした方が良いでしょう。
まとめ
ここまで、居抜き売却で発生しやすい主なトラブルについて解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
売却準備中、売却活動中にトラブルが発生すると、結局売却できないまま、閉店を余儀なくされる可能性もあります。
よって、売主はなるべく居抜き売却が成功しやすい方法やルートを選び、無事に売却することを第一目標としましょう。
