店舗を居抜きで売却する方の多くは、経済的に困窮していたり、別の物件での開業を目指していたりするため、できる限り多くの売却益を得たいと考えます。
では、好条件で売却できる居抜き物件には、一体どのようなポイントがあるのでしょうか？
今後少しでも居抜き売却をする予定がある方は、ぜひご覧ください。
好条件で売却できる居抜き物件のポイント5選
以下のポイントを押さえておけば、高値での居抜き物件売却に成功する可能性が高くなります。
・立地
・広さ
・使用年数
・業種制限
・設備
立地
好条件で売却できる居抜き物件は、得てして立地が良いものです。
具体的には、交通アクセスに優れていたり、人口が増加していたり、はたまたさまざまなターゲットが居住していたりする場合、そのエリアにある居抜き物件は、設備が残っていてもいなくても、買い手のニーズが高まります。
もっといえば、このような物件は、状態や使用年数、業種なども関係なく人気があります。
場合によっては、個人では購入できないほど価格が吊り上がることも考えられるため、覚えておきましょう。
逆に、飲食店を出す立地として適していない場合、どれほど設備が揃っていても、なかなか買い手が現れない可能性が高いです。
広さ
好条件で売却できる居抜き物件は、広さの面でも優れています。
具体的な広さでいうと、25坪以上の面積を確保できる居抜き物件は、売却価格が高くなるとされています。
理由としては、大手飲食チェーンが確保を目指す席数が大体40席以上であり、25坪以上の広さがあれば、こちらの席数を確保できることが挙げられます。
特に、駅前立地などで上記の面積をクリアしている物件であれば、数千万円単位での譲渡ができる可能性もあります。
一方で、10～20坪前後の物件の場合、個人の方が買い手になりやすく、そこまで売却に苦戦することはないかもしれませんが、他の条件が揃っていない限り、高値での売却は期待しない方が良いでしょう。
使用年数
居抜き物件を好条件で売却する場合のポイントとしては、使用年数も挙げられます。
居抜きで飲食店を購入する方は、なるべく見た目がキレイで、なおかつ設備や什器などの使用年数もあまり経っていない物件を望んでいます。
そのため、開業から10年以下であり、なおかつ設備等に一切の不具合がない場合は、100万円前後売却益がプラスされる傾向にあります。
業種制限
居抜き物件の中には、業種に制限がある物件もありますが、このような物件はどれだけ立地が良かろうが、使用年数が短かろうが、あまり好条件では売却できなかったり、買い手が少なくなったりする傾向にあります。
特に多いケースでいうと、オーナーの意向などにより“重飲食”の開業に制限がかけられている物件です。
重飲食とは、ラーメン店や中華料理店、焼肉店やステーキ店、焼き鳥店や鉄板焼き店などの飲食業をいい、これといって明確な基準があるわけではありませんが、基準としては以下のことがよく挙げられます。
・居住用物件の中に同居していて、営業によりニオイ、照明ネオン、騒音等が入居者からのクレームに発展するおそれがある店舗
・営業にあたって十分なガス、水、電気の容量、または排水、排気等が必要な店舗 など
このような重飲食が制限されている居抜き物件は、どうしても買い手は限られます。
特に、周辺に重飲食の店舗が多いエリアの場合は、なおさら売却に苦戦するでしょう。
逆に、どのような業種でも問題なく開業できる居抜き物件は、多くの購入希望者が現れる可能性が高く、ある程度状態が良ければ、好条件での売却も期待できます。
設備
設備が揃っている居抜き物件も、当然ながら好条件で売却できる可能性が高いです。
電気や空調が備わっていることは、飲食店では当然のことですが、1つだけ、あるのとないのとでは売却価格に大きな差が出る設備があります。
それは、屋上に設置された“ダクト”です。
ダクトが設置されていれば、近隣住民からのクレームを気にせずに飲食店を営業できる可能性が高いため、こちらを求めている買い手は非常に多いです。
また、ダクトは足場を組んで設置する設備であり、設置には思いの外高額な費用がかかるため、なるべく開業費用を抑えたい買い手にも人気があります。
好条件での売却が期待できない物件の特徴
以下のような特徴を持つ居抜き物件は、前述した条件が整っていても、あまり好条件で売却できない可能性が高いです。
・床やダクト、繰りストラップなどの汚れがひどい
・厨房設備に不具合、故障しているものがある
・空調設備に不具合、故障しているものがある
・リース残債が残っている設備がある
・部屋の形が悪く、規模の割に席数が確保できない
・看板の提出場所が狭い
・営業時間の制限がある など
まとめ
ここまで、好条件で売却できる居抜き物件のポイントを中心に解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
売却しようかどうか悩んでいる方は、まず自身の物件の特徴を把握し、好条件で売却できる条件が整っている場合は、早めに手放してしまうのも良いかもしれません。
そうすることで、より条件の良い物件に入居できたり、スムーズにセカンドキャリアを始めたりできる可能性もあります。
