居抜きで物件を購入し、店舗を開業するにあたって、事前に知識を蓄えておきたいという方は多いと思います。
しかし、自身で勉強できることには限界がありますし、細かいポイントも押さえておかないと、なかなか購入はスムーズに進みません。
そのため、今回は皆さんが意外と知らない居抜き購入のポイントについて解説します。
居抜き購入時に行う手続きは？
居抜きで物件を購入する場合、買主はさまざまな手続きをしなければいけません。
例えば、売主との造作譲渡契約、オーナーとの賃貸借契約などが挙げられます。
また、これらの契約が完了した後は、内装工事や各種届出（飲食店営業許可申請、防火管理者選任届、深夜酒類提供飲食店営業開始届出書など）を忘れずに行わなければいけません。
居抜き購入前には何件くらい内見すれば良い？
個人差はありますが、一般的には5件程度内見した後、購入する物件を決めるという方が多いです。
これより内見数が少ないと、さまざまなタイプの居抜き物件を比較することはできませんし、逆に5件より多くなると、それぞれの物件の良いところばかりが気になり、なかなか購入する物件を絞れなくなります。
売却理由は教えてもらえるのか？
買主が気になる居抜き購入におけるポイントとして、売主の売却理由が挙げられます。
売却理由に関しては、不動産会社に依頼して調査してもらえることが多いため、必ず依頼しておきましょう。
また、店舗を開業させるにあたって、売却理由が不都合なもの（周辺環境が劣悪、集客が期待できないなど）である場合、購入は慎重に検討しなければいけません。
店舗経営をするにあたって不利な環境の物件を選んでしまうと、たとえ居抜き開業でコストを削減できたとしても、すぐに廃業の危機が訪れてしまいます。
まだ営業している居抜き物件は内見しにくいって本当？
まだ営業が行われている状態の居抜き物件は、たとえ休業日であったとしても、整理されていない状態のため、少しレイアウトのイメージが掴みにくくなります。
ただし、逆に言えば営業中の状態を見られることで、動線をイメージしやすくなったり、レイアウトを参考にしたりすることも可能です。
そのため、営業中の居抜き物件が内見に適していないと、一概には言えません。
ちなみに、居抜き物件の売主の許可を得ることにより、実際来客が入った営業中の店舗を内見させてもらえる可能性もあります。
費用はどれくらい用意するべきなのか？
個人で店舗を開業する場合、飲食店であれば、店舗の敷金や保証金、内装工事費、給排水公費費、機械設備費、備品にかかる費用などを含め、15～20坪程度の広さでおよそ500～1,000万円程度かかるとされています。
一方、居抜き物件を購入しての開業であれば、このうち内装工事費（契約内容によっては給排水工事費、機械設備費、備品にかかる費用を含む）を7～8割ほど節約できるため、300～800万円ほどの金額になるケースが多いです。
ただし、想定外の費用がかかることを加味するのであれば、こちらよりも数百万円程度は上乗せして用意すべきです。
購入後、入居するまでの期間はどれくらい必要なのか？
居抜き物件で開業する際のポイントには、購入から入居までの期間も挙げられます。
こちらの期間に関しては、購入する物件にもよりますが、一般的には1ヶ月程度必要だとされています。
具体的には、内装工事に1～2週間程度（厨房をそのまま使用し、客席の内装だけを変更する場合を想定）、そこから各種手続きに2週間程度かかるのが一般的です。
もちろん、場合によっては数週間程度で入居、開業できることもあります。
居抜き物件の購入にクーリングオフはあるのか？
クーリングオフとは、一定の契約に限り、一定期間無条件で申込の撤回または契約の解除ができる制度をいいます。
結論からいうと、居抜き物件の購入に関しては、基本的にクーリングオフは存在しません。
クーリングオフができるのは、不動産そのものを購入した場合（当該物件のオーナーになった場合）で、なおかつ不動産会社（宅地建物取引業者）が売主となる売買契約において、通常の契約場所（事業所や店舗など）以外で売買契約が交わされたときのみです。
“〇〇駅から徒歩〇分”の基準は？
居抜き物件を購入する際、その物件の情報として、“〇〇駅から徒歩〇分”と記載されていることがあります。
こちらの数字は、物件から最寄り駅までの道路距離80mあたり徒歩1分として表示されています。
また、最寄り駅からの所要時間が1分未満の場合は、1分に切り上げて記載されます。
しかし、歩行速度には個人差があるため、これはあくまで参考程度の数字だと考えておきましょう。
まとめ
ここまで、意外と皆さんが知らないであろう居抜き購入のポイントをいくつか解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
今後居抜き購入を検討している方は、本記事で得た知識を少しでも活かしていただけると幸いです。
また、不明な点や理解できないことに関しては、当社エムズリビングに相談、質問していただき、なるべく早く解決することをおすすめします。
