居抜き物件で飲食店を開業する際には、物件のオーナーと賃貸借契約を結ぶだけでなく、前入居者との造作譲渡契約も締結しなければいけません。
また、居抜き物件での造作譲渡契約には“造作譲渡契約書”が必要ですが、こちらの契約書では、どのようなポイントを押さえておけば良いのでしょうか?
詳しく解説します。
造作譲渡契約書の概要
居抜き物件に付随している内装、外装などの造作物や什器、厨房設備などの備品の権利を譲渡するために締結するのが、造作譲渡契約です。
また、このとき新たに居抜き物件に入居する方が、前入居者と交わす書面が造作譲渡契約書です。
ちなみに、造作譲渡契約におけるこちらの契約書には、以下のような役割があります。
・譲渡価格、譲渡項目を明確にする
・原状回復義務がどこにあるかを明確にする
・契約不適合責任を明確にする
・固定資産として計上する
譲渡価格、譲渡項目を明確にする
造作譲渡契約は、造作物の所有権と金銭を交換する売買契約の一種です。
また、ビジネス上の譲渡では、金額や所有権の所在などを取り決めた契約が必要であり、造作譲渡契約書には、実際譲渡するものをリスト化し、範囲の特定、金額の明確化をする役割があります。
原状回復義務がどこにあるかを明確にする
居抜き物件の賃貸借契約には、原状回復義務というものが存在します。
こちらは、物件を退去する際、内装や設備等を入居時と同じ状態に戻さなければいけない義務を指していますが、造作譲渡契約を締結すれば、前入居者から新しい入居者に原状回復義務を引き継ぐことができます。
つまり、居抜き物件における原状回復義務がどこにあるのかをハッキリさせることも、造作譲渡契約書の役割の1つだということです。
契約不適合責任を明確にする
居抜き物件での造作譲渡は、基本的に現状引き渡しとなりますが、ガス設備や水道設備など、火災や漏水によって大きな責任問題に発展し得る設備に関しては、その責任の所在をハッキリさせておく必要があります。
造作譲渡契約書には、このような責任の所在を明確にするという役割もあります。
固定資産として計上する
居抜き物件における造作譲渡契約書は、設備を固定資産として計上する際の証明にもなります。
譲渡を受ける側の新しい入居者は、譲渡された設備を固定資産として計上し、減価償却の基準とすることができますが、この際には造作譲渡契約書が必要になります。
造作譲渡契約書のチェックポイント
居抜き物件における造作譲渡契約書についてチェックする際は、必ず以下のポイントを押さえておかなければいけません。
・必須項目が網羅されているかどうか
・造作物の記入漏れがないかどうか
・オーナーの承諾が得られているかどうか
必須項目が網羅されているかどうか
前入居者が作成した譲渡契約書に目を通す際は、必要項目が網羅されているかどうかを確認しなければいけません。
具体的には、以下のような項目です。
・造作売買の対象となる目的物の表示
・賃貸人の表示
・賃貸人に事前に承諾を受けていることの表示
・譲渡に関する価格と予定期日
・手付金および残金の支払い期日
・善管注意義務、危険負担、手付を解除する場合とその方法の表示
・契約を違反した際の解除とその方法の表示
・譲渡契約の停止となる条件の表示
・新しい入居者が前入居者から原状回復義務を引き継ぐことについて承諾していることの表示
項目が多いと感じる方も多いかと思いますが、これらを網羅されていなければ、譲渡後のトラブルを防止することは難しくなります。
また、必要があれば、前入居者と相談し、それに応じた項目を追記しなければいけません。
造作物の記入漏れがないかどうか
先ほど、居抜き物件における造作譲渡契約書では、造作売買の対象となる目的物（造作物）が表示されていなければいけないという風に解説しました。
この際には、物件内にある設備や什器を事細かにチェックし、記入漏れがないか必ず確認しましょう。
リストに含まれていない造作物は、いわば宙づり状態となってしまい、後々のトラブルにつながる可能性があります。
オーナーの承諾が得られているかどうか
こちらも、造作譲渡契約書における必要項目に記載しましたが、造作譲渡契約を結ぶことの承諾をオーナーに得た旨について、契約書に記載されているかどうかは、非常に重要なポイントです。
前入居者が許可を得ていない場合、居抜き物件の又貸しに該当し、これから新たに入居する方は前入居者とだけでなく、オーナーとのトラブルにも巻き込まれてしまう可能性があります。
また、許可を得ているものの、その旨が記載されていない場合は、作成者である前入居者に記載を依頼しましょう。
まとめ
ここまで、今後居抜き物件で飲食店を開業しようとする方に向けて、造作譲渡契約書におけるポイントを解説してきました。
居抜き物件におけるトラブルは、そのほとんどが造作譲渡契約に関することです。
契約後、設備が足りないことが判明したり、オーナーとトラブルになってしまったりしないよう、きちんと造作譲渡契約書には目を通しておきましょう。
