居抜き買取りを行い、店舗の開業を目指す方のほとんどは、できる限り売主に支払う費用を少なくしたいと考えます。
また、こちらの費用は、場合によっては想像以上に安くなるケースもありますし、高くなるケースもあります。
今回は、双方のケースについて詳しく解説したいと思います。
居抜き買取りの費用が安くなるケース4選
以下のケースに該当する場合、買主はリーズナブルな価格で居抜き開業を始められる可能性が高いです。
・売主の経営が困難
・購入希望者が少ない
・売主の原状回復工事の負担が大きい
・すでに空き物件になっている
売主の経営が困難
居抜き物件の売主の中には、資金繰りや体調の悪化などにより、その店舗の経営が困難な状態に陥っている方もいます。
しかし、賃貸物件は入居している限り賃料がかかり続けるため、このような売主は、「格安でも良いから早く物件を手放したい」と考えるケースが多いです。
また、このような物件であれば、買主は居抜き買取りのコストを抑えられる可能性が高いです。
購入希望者が少ない
例えば、飲食店の場合、駅から離れていたり、通行量が少なかったりする立地では、なかなか集客が見込めません。
その他、地価店舗や2階以上の空中店舗も、一度スタートダッシュに失敗すると、なかなか集客数を増やすのが難しくなります。
また、このような物件を居抜き売却しようとしても、なかなか購入希望者は集まらないことが予想されます。
そのため、居抜き買取り時の費用も安くなる傾向にあります。
ただし、立地以外に居抜き買取りのメリットを見つけなければ、購入後の店舗経営が難しくなる可能性があるため、注意が必要です。
売主の原状回復工事の負担が大きい
飲食店における解体工事、原状回復工事の費用は、1坪につき5～10万円程度が相場とされています。
こちらは、当然店舗が広ければ広いほど高額になり、例えば50坪の店舗であれば、工事費だけで250～500万円のコストが発生します。
よって、工事費用が負担できない売主は、「早く居抜きで売却したい」と考えます。
このような物件も、買主は格安で購入できる可能性が高く、場合によっては造作譲渡料が無料になることも考えられます。
売主にとって、造作譲渡料が得られないのは不本意ですが、数百万円の工事費を負担しなくても良いことを考えると、居抜き売却は願ってもないチャンスだと言えます。
すでに空き物件になっている
前入居者が造作を残したまま退去し、すでに空き物件となっている場合、残っている造作は残置物という扱いになる可能性が高いです。
そのため、もしその中に使用できる設備などが残っていれば、買主は一切造作譲渡料を支払うことなく、初期費用を抑えながら居抜き開業できることも考えられます。
居抜き買取りの費用が高くなるケース4選
逆に、以下のようなケースでは、居抜き買取りの費用が高くなる可能性があります。
・購入希望者が多い
・売主の経営が安定している
・状態の良い設備が揃っている
・重飲食の店舗
購入希望者が多い
立地が良く、なおかつ多くの集客が期待できるような居抜き物件は、多くの購入希望者が集まります。
また、居抜き物件の売主は、できる限り造作譲渡料を得たいと考えているため、買い手が殺到する物件は、どうしても買い取り費用が高くなってしまいます。
売主の経営が安定している
売主が居抜き売却を行う理由は、経営不振や体調不良だけではありません。
例えば、集客数の増加に伴い、店舗が手狭になり、移転することが理由で売却されるケースなどもあります。
また、このようなケースでは、当該店舗が黒字経営の可能性が高く、売主は今すぐ物件を手放す必要がありません。
そのため、じっくりと購入希望者を見極めたり、少し高めの売却金額を設定したりすることがあります。
状態の良い設備が揃っている
状態の良い設備が揃っている居抜き物件は、単純に設備自体が高額になるため、造作譲渡料も必然的に高くなります。
また、居酒屋やラーメン屋など、厨房設備がある程度揃っている物件についても、他業種の出店の際でも、内装工事を簡易的に行うことでうまく利用できるため人気が高く、造作譲渡料は高くなる傾向にあります。
重飲食の店舗
居抜き買取りを行うのが、焼肉屋や焼鳥屋、中華料理屋といった重飲食の店舗である場合も、買主が売主に支払う費用は高くなりやすいです。
重飲食の店舗とは、調理に伴って煙やニオイが出たり、油を多く使用したりする業態のことを指しています。
このような店舗は、排気やエネルギー設備が大型化するため、造作譲渡料が相場より100万円以上高くなることもあります。
まとめ
ここまで、居抜き買取りの費用が安くなるケース、高くなるケースについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
日頃から物件情報をこまめにチェックしていれば、造作譲渡料が抑えられる物件を見つけられる可能性はあります。
ただし、人気物件などについては競争が激しいことから、ある程度費用がかかることは覚悟しておきましょう。
